江南APP产业地产：到底是谁忽悠谁？现在的产业地产界真是百花齐放，有老牌产业园区开发运营商制定了雄心勃勃的“走出去”战略，也有传统住宅地产被蜂拥而入，还有基金公司、实业企业也来拓展产业地产项目。不知道到底有多少人是真心想培育产业，但肯定没有几家有培育产业的能力。

　　对于绝大部分开发商而言，心底里的算盘仍然是以产业之名行地产之实。所谓地产经济，就是通过销售/出租物业来获得土地开发收入，地产开发的核心是对土地、建设施工、建筑装修等环节流程及成本的控制和对客户需求的把握，传统住宅地产开发商对这些建设环节很熟悉，但是对产业并不熟悉，对企业客户需求不熟悉，更不用谈如何培育产业（张江高科等传统产业地产商都在不断摸索如何更好培育产业）江南APP官方网站。在能够通过销售物业来实现盈利的情况下，地产商都优先选择销售模式，对于后期的产业培育其实并不关心。有志向扎根产业地产的地产商会去探索如何培育产业，但盈利和现金流是第一要务，就算培育产业的尝试没有取得效果也无大碍，没有实际意向培育产业的地产商更是尽可能多地销售，不用考虑后期产业长成啥样江南APP官方网站。

　　因此，只要销售模式还能行得通，地产商应该都是这么想：以尽可能低的价格拿到土地，拿到地块就意味着挣到钱了。所以，地产商在拿地上都卯足了劲，不管通过什么方法，从政府那里取得土地是首要任务，用得最多的就是公关+忽悠，此处就不提地产商对政府公关的事，重点说一下忽悠。忽悠一般体现在四方面：一是在方案里将产业说得高大上，实际想法是哪个企业老板或个人能出得起钱就卖/租给谁，管他什么行业；二是在方案里描绘了一套产业培育措施，实际想法是赔小本做一两年样子，两年之后就没人关注这事了；三是改变楼宇性质，如将工业厂房作为办公楼用，将单身公寓做成普通住宅，将不能分割销售的物业通过长期出租的形势销售使用权；四是承诺导入重点产业资源，实际仅仅是挂个牌子。

　　没有硬公关的情况下，政府为什么愿意被忽悠呢？政府也有自己的难处：一是土地财政使然，很多地方政府的财政收入得由卖地支撑，所以很多地方政府都会制定年度的卖地计划，以此来保障季度财政收入；二是政绩需求使然，地产投资对当地的就业拉动能力是很强的，在任五年总得干出点世人有目共睹的成绩，城市产业地产项目是最能彰显政绩的；三是政府对本地能发展什么产业其实心知肚明，地产商来画饼并向外宣传对政府其实很有利，虚的可以增强民众信心，实的可以提升该片区形象以提升周边地块地价，很多小县城的碧桂园、恒大的住宅项目其实是地方政府主动请过来的，政府就是利用这些品牌地产商来炒高当地房价和土地价格。

　　所以，从政府角度，该地区的经济发展水平也决定了政府的谈判能力或底线。如：深圳对产业地产项目的底线就要求地产商必须要有产业核心资源才能证明其会认真培育产业，如果地产商第一个项目没有成效就很难再获得第二个项目；东莞的一些边缘镇区产业地产项目，政府的底线其实很低，有地产商愿意投巨资大规模建设产业物业其实就OK了。

　　地产商盈利的核心有两点：一是规模经济，地产开发商一次性建造N家企业所需的物业比N家企业自己独立买地并建造少量物业的成本低很多，这省出来的成本就是地产开发商的价值；二是该地段的未来升值。对于全部或大部分销售的项目，物业未来升值的价值就放弃了，而在市场竞争激烈、销售成本巨高的情况下，地产开发的规模经济价值其实也被挤压或蚕食得差不多，尤其是对于依靠高息的项目，如果不能速战速决，项目的利润率并不高（普通住宅项目的毛利20%-35%，净利润其实只有20%不到，而银行利润高达6%-9%左右，利润很大一部分流向银行了），甚至会出现亏损。

　　因此，产业地产项目，如果真的建设大量产业物业，地产商其实面临很大的销售压力和招商压力。这两三年，很多住宅地产商着进军产业地产江南APP官方网站，他们绞尽脑汁地试探各种盈利模式，前期的各种测算数据（如租售比、售价、租金、去化周期、团队）多是模仿市场上已有的成功者，但殊不知，自己只是新加入的“搅局者”的一员，自己拿地后的短短一年时间，不远处新冒出了好几个类似项目，原有的存量项目在销售/招租方面也变换了玩法，实际操作的难度大大超出预期。地产商既走出了第一步，就已经没有回头路了，接下来只能硬着头皮探索生机，政府招商的压力就自然而然被地产商给接去了。