江南APP平台如何5分钟搞定地产项目投资测算+双敏感分析？不久前，一位从报建转投资不久的朋友找到我，询问了一些项目前期的事情，然后话锋一转：有比较完善的测算模板吗，有人给我们老板推荐了一块地。

　　朋友擅长公关，做测算确实是张飞绣花，有点为难他。我发了一些模板给他，过了会儿，朋友说，太复杂，发个最简单的给兄弟吧！

　　不断抛出：2.5容积率应该是什么物业，车位好多个？单方成本多少？好久可以开盘？定价模型？老股东的对价咋个进去税上咋考虑？啥叫视同销售？......

　　又过了5、6天，朋友洋洋得意告诉我，你那个表我终于吃透了（其实是最简单的一个利润表），我还用半天时间加了敏感分析，我发给你看看。

　　拿到手一看，原来是调整一次售价，利润变一次，朋友抓图一次，然后复制到Word放一起，最后再贴回EXCEL。

　　上述插曲带出了投资人员的一个痛点，即“拿到基础的经济指标后，无法快速完成测算和敏感分析，并根据不同投资结构进行调整以供决策”。

　　很多投资人员擅长项目拓展、交易架构设计，但对测算不太了解。而熟悉测算的同事又往往不了解投资思路，无法作出与投资结构，交易路径匹配的测算模型。

　　再大的公司，都有短板。笔者就听过某TOP5的财务人士抱怨，区域公司投资口一些人员不懂税，调个模板表还要找集团投资部。

　　其实反过来，财务口的也不太懂投资。熟悉财务，也不等于可以做好一张符合交易逻辑的测算表，测算还是只能以投资为主。

　　当然，部分有经验的投资人认为快速计算经验比测算表好用。拿到数据，心里默一下，采用“成本逼近法”来拿地价格上限。

　　比如拿到一个项目，先根据容积率和密度判断物业类型，然后根据本公司的经验数据，加一个大建安的单方、三费、税费，最后结合项目周边已经在售同类物业的销售单价，按10%-20%的销售利润率反扣地价。

　　但是这样只能算毛估，如要对不同比例的配建房对利润的影响，稍微复杂一点的交易结构，往往就纯拼感觉了。

　　直觉往往还需要一个快速的测算进行配合。比如在建工程转让，往往分为两段，第一阶段在建工程转让阶段的溢价、成本会影响第二阶段二级开发的税金。

　　如果我们辛苦一点，老老实实用动态表呢？动态的核心在现金流，包括销售回款、开发成本支出、付款节奏，融资安排。

　　要确定开发支出，回款，首先要确定开发计划，再根据关键节点进行匹配，运营上说的计划关键节点就是对项目品质，现金流影响较大的节点。

　　所以，我们追求的是一种模糊的精确。初判或推演交易路径用静态表，其他部门参与后，再使用动态表测算后上投决会。

　　“我个人认为excel始终是做测算的最佳工具，因为excel有不可替代的灵活性和易用性，如果觉得功能不够，完全可以用Vba甚至Python加成，加上视窗功能做出来和应用程序没多少区别”。

　　而现在网上流传的各种测算表，或是功能太强太细，需要做很多假设，做很多分期，新人看到往往头大；或是太简单，不能适应不同的使用场景。

　　就好像炒股一样，你上知天文下知地理，经济周期货币波段啥都懂，你却一直在当韭菜江南APP官网江南APP官网。为啥，因为炒股需要操作的技术，你没有那个技术。

　　罢了罢了，勤而行之，为大家做一个简单一点，智能一点的测算模板吧，让无力者有力，让悲观者前行，让老鸟方便，供新人参考。

　　也算是对自己这几个月突击EXCLE和测算的一个总结，对后期VBA和Pytho实践的一个应用案例吧。

　　“清风极速地产投资测算系统”（以下简称“系统”），叫清风体现了它的特点，疾如风，快得犹如风在掠过

　　（3）产品功能：根据初步经济指标，快速完成投资收益测算及敏感分析，对各因素进行动态调整，配合各种交易路径、交易结构来完成初判。

　　（1）痛点：本系统满足投资初判阶段，地产投资人面对众多市场机会，结合经济指标，根据不同投资结构，快速完成投资测算的需求。

　　（2）痒点：规范的税金测算，如近期比较流行的“限地价，竞配建”无偿移交政府的配建房的“视同销售”；不熟悉测算表格，一不小心就出错。

　　（3）G点：多物业形态下的地价-售价双敏感分析，有多个动态图表可以直接复制到汇报PPT里面。

　　（1）场景-土拍项目：国土网站新挂出一宗用地，结合系统，五分钟出结果；结合配建比例，确定土拍现场配建上限江南APP官网。

　　（2）场景-二手项目：新收集到1宗二手地，结合系统，录入溢价和中介费，五分钟判定判定溢价上限，有赚头才能继续往下谈。

　　可先使用土地作价入股涉税分析（含案例及测算模板）计算收购阶段税金，再结合系统完成二级开发测算。配合关联方转移定价，确定税筹方式。

　　（4）场景-新手练手：高手往往掌握了“成系统的知识体系”，投资中有很多技术点，建议新人以建立体系为先，抓大放小，尽快快补齐短板，不纠结，不事事求完美。

　　通过使用本系统，理解项目测算思路，以项目实战驱动学习，把握了技术的脉络之后，再去补充细节的研究。

　　如税法规定，普通住宅增值额未超过扣除项目进的20%的，免征土地增值税，鉴于大部分项目主力都是普住，增值率20%是土增税负高低的“红线”，结合系统可找到会导致税金跳档的售价；

　　又如，若有视同销售的配建房，则在系统中调整视同销售的售价，增值税增加和土增税节税，找到最有利的定价，提前统筹安排。

　　（1）采用互联网开发的特点，先实现核心功能，从0到1，及常见情况下的投资测算，然后快速迭代，小步快跑。后期加上VBA及Python的拓展功能。Talk is cheap, show me the code。

　　虽然产品在发布前，已经用数十个项目的经济指标跑过测试，但鉴于笔者水平有限，肯定还有不少疏漏，大家可以留言给我，一起完善。

　　听闻2020年6月28日，融创豪掷50亿元杭州拿地，现以该项目为例，进行测算演示。数据均取地新闻，仅配建房5%比例为假设（实际0%）。