江南APP官网高翔的地产投资进阶术虽说房地产黄金时代悄然别去，但在高翔看来，它仍是一个容量足够大的市场，中国房地产投资人的舞台才刚刚启幕。

　　在地产圈里摸爬滚打，有时快马行船只为跑马圈地，船只为跑马圈地，有时顺势而为或静待战机，亦学会驾驭时空看懂人性，更考验眼界与毅力，耐得住寂寞与经得起。

　　“赛道”是一个永恒的话题，十年前与十年后，国内与境外，国企掌舵人与网红企业家，各路资本与投机者，一二线与三四线，所有关系交织一起。通过一幢幢拔地而起的庞大建筑物，一群群正装笔挺的房产经纪人，一轮接一轮的投资谈判，一波接一波的自媒体亢奋，你会发现刺痛所有神经的关系节点，是“赛道”的竞争性。财富效应在这里被放大再放大。

　　进入本世纪，中国房地产迈入黄金时代快速发展期。十余年间，福布斯中国富豪榜中的房企领袖成为代表这个时代最有话语权的人物。但真正奔赴投资一线，往返于京沪快线上、出没在快捷酒店里的，除了助推房企快速IPO的一批券商投行人士外，还有一拨应该是那些拿地看项目的投资人了。

　　绿地金服旗下上海道堃资产管理有限公司(下称“道堃资产”)总裁高翔，近日接受《中国房地产金融》专访时，列举自己过往的投资历程，“至少跑过100个以上的城市，踩过的地块与看过的项目超过1000块，主管投出去的资金少说超过100亿元。”

　　简单的数字，是资本的魅力，也是成熟地产投资人的成绩单，从中也隐现出众多地产投资人相同的身影。

　　如果将高翔十余年的地产生涯，划分成两段，那么一段是充满的地产开发岁月，另一段是驾驭投资、寻找价值成长项目的投资时光；前一段是“游击队员”的故事，后一段则是“飞行员”的写照。

　　高翔研究生毕业于同济大学工程项目管理专业，工作之初进入地方政府部门，工作职责与地产开发相关，从一线基层做起，几乎把与地产开发环节有关的工种都做了一遍，从基础的房地产策划、调研、报批报建、招标到工程管理等等。

　　“那时候，业内人士认为一线城市没有机会了，要去二三四线城市扩展，因此我们向全国撒网，把二三四线城市基本都跑了一遍。那会，我们带着几本宣传册，搭乘火车大巴，像地面部队一样，开赴中国的东西南北：山东待过半年、江苏待过半年、西南又待过半年，除了与新疆，从西北青海甘肃，到东北哈尔滨吉林，整年90%以上的时间出差在外，一个月回上海两到三天，就是汇报工作。”

　　2010年，当了几年“游击队员”的高翔，对地产开发拿地已颇为熟稔，于是他对事业的发展有了新的想法——继续做开发拿地，还是进入地产金融投资领域？

　　当年全国房地产开发完成投资48267亿元，比2006年增长149%，房企开发施工面积40.55亿平方米，相比2006年高近6倍。按销售金额计算，房企TOP5是万科、保利、绿地、中海、恒大。

　　房企度过2008、2009年的两重天，2010年这一年，形势一片大好，万科成为首个销售额过千亿元的房企。然而房企开发融资模式似乎仍停留在旧的模式，这与7年后的今天截然不同。对于房地产模式创新来说，万科总裁郁亮当年认为才刚刚开始。

　　在房企进入千亿时代的背景下，高翔选择了后者，“我觉得地产金融投资更加具有挑战性。”从2010年开始江南APP官方网站，房企在追寻“设计为王”、“营销为王”、“土地为王”的道路上，多了一条“资本为王”：以往投资融资模式中，开始涌现如房地产私募基金、房地产信托等新的融资渠道。

　　在此后的几年中，高翔先后在金地旗下地产基金稳盛投资与平安证券度过。在这段投资银行家角色的生涯中，坐着飞机满世界看项目成为常态，“短频快”(短暂停留、频繁谈判、快速考察)成为一个“飞行员”工作的日常。

　　“读万卷书不如走万里路，这个是走万里路的过程。调研上百座城市，分析很多项目，与各种谈判对手过招，经历了这些，再面对项目的研判、分析，以及对市场的理解，会更加务实和接地气。”

　　“游击队员、飞行员”的生活是一段非常艰辛的时光，高翔说：“晚上凌晨两三点醒来的时候，要想很久现在睡在了什么地方。”这种经历是地产投资人共同的职业写照，他们住过很多酒店，结识过各色开发商，从江南到漠北，从春日花开到冬夜漫漫，夜里醒来饱受时空错乱之苦，分辨不清是哪座城市哪个床榻，是在爱人身边，还是刚刚离开酒桌之后，身处寂寥的旅馆里。

　　但是，辛苦如渔夫织网，尝到甜头是在收获的时刻，投资人需要与时间为伴。“建立过的渠道、拿过的地块、谈过的并购与融资，曾经打下的坚实基础，等于结了一张全国网络，能让你迅速接触很多项目、资源。收网捕鱼的时刻到了。”高翔说。

　　中国房地产业高速发展的时期，被业内人士称之为“黄金时代”。在光芒耀眼的房企规模增速下，是一个个努力而鲜活的个体，他们是：地产策划与销售，中介与房客，投资人与企业家。

　　“我觉得个人也好，企业也好，其实最重要的是选中赛道。”高翔说，房地产这个赛道足够大，从发展动力来看，也够强劲，自己有幸选择了这一行业，见证了这个行业的蓬勃发展。

　　高翔坦言，自己经历了中国房地产业开发时代最辉煌的时期，目睹过一二三四线开发商“”的年代。“现在回头去看，感觉辛苦挺值得。目前，不管是房企背景的地产基金，还是开发商，都已没有当初的环境与机遇再让你去实地勘察很多项目，没有那么多机会了。”

　　在谈判桌的另一方是曾经面对资金链断裂的开发商，高翔说与很多中小开发商的项目谈判大多谈不成，不是说开发商老板本人问题，而是项目千差万别，最后的结果有开发商跑路、有深陷债务泥潭，也有建设终止项目烂尾。“你曾调研过一个城市，再回头看那些项目的时候，你会看到这个城市的变迁江南APP官方网站，也会看到个人命运的变迁。”

　　房地产这一行业，十余年间经历几轮波动，包括2008年、2011年、2014年调控，让所有参与者起起伏伏、或悲或喜。虽说房地产黄金时代悄然别去，但在高翔看来，它仍是一个容量足够大的市场，“在这几轮波动中，有不少优秀的企业成长起来，也越来越好。我觉得，有能力的个人或者企业，无论现在还是未来，都能拥有一个比较好的发展机会。”

　　高翔目前负责的道堃资产隶属绿地香港。作为绿地控股唯一境外上市的房地产平台，绿地香港在深耕房地产主业同时，推进绿地“大金融”战略，由此成立上海绿地金融信息服务有限公司(下称“绿地金服”)。在轰轰烈烈的双创背景下，借力大数据、云平台、移动互联，绿地金服在地产垂直领域做得有声有色。

　　在绿地金服“线上财富管理、资产管理、科技数据服务”三大战略中，承担着举足轻重的资产管理业务板块的，正是道堃资产——它在2016年刚一完成布局，便获得了“2016中国房地产基金管理规模增长率TOP10”的荣誉。

　　高翔表示，道堃资产尽管成立时间不长，但成长力惊人。公司通过创新的地产基金、结构化融资等方式，打造特色化的“资产－产品线”，为纵向细耕市场的房地产企业客户提供专业化融资服务。

　　在资产端，道堃是一个载体，承担了绿地金服的项目设立、管理与退出，是绿地金服平台的核心板块。总结短短一年来的高速成长原因，高翔指出：其一，母公司绿地香港的地产主业覆盖城市广、行业资源丰富。依托这一优势，道堃无论是在项目开发端，还是风控管理上都获得了强有力的支持。其二，道堃拥有一支优秀的、敢拼敢打的专业团队，汇聚了来自投行、券商、银行、房企的各路人才，给项目快速发展注入了持续的强劲动力。其三，是对战略、定位、大势的把控。道堃资产2015年底进入市场，在2016年房地产复苏的上半年，便对于二线城市的市场前景做出了果决而正确的判断。“同期，我们没有像许多投资机构一样，固守一线城市，反而大力开拓了二线城市，让我们找到溢价更高的产品，也找到价值空间更高的项目。”正是这一决策，对道堃资产的快速发展起到了决定性的战略作用。目前，道堃资产拓展了非常多的、优秀的二线城市地产项目，现在来看资产质量都非常优质。

　　还有一个比较关键的因素，是来自绿地金服旗下的互联网平台——绿地广财的支撑。正是投资者对绿地金服的认可，提供了较为充足的资金，形成了资产与资金的良性互动循环。

　　中国房地产私募基金从2010年快速发展以来，逐渐形成三类基金发起设立模式：一类是金融机构旗下的房地产基金；一类是私募股权基金中的以房地产业为主导的地产基金；第三类是开发商组建的房地产基金。道堃资产属于第三类。

　　高翔表示，有着房企背景的房地产基金在产业纵向与深度的挖掘上更有实力，且与金融机构相比，其产品及项目更为多元与丰富。

　　“我们的主动管理方式比较灵活，股权、债权类项目都可以操作。同时我们还会操作一些品牌代建和小股操盘的项目，而对于金融机构，这些可能是它们不太擅长的。”高翔说，绿地的开发背景除了是极好的品牌背书之外，其专业的开发管理经验，又让项目的风险与进度等尽在道堃的掌控之中。此外，道堃资产可与集团内部进行联动，针对产业链上下游，通过集团层面进行一些内部整合，“这个优势恰恰是第三方房地产基金所不具备的”。

　　“母公司具有房企背景，赋予了道堃在这一领域相对专业的优势，并使得地产项目在我们的资产配置中占据核心，但随着道堃资产的发展，它的内涵与外延将会更大。”对于道堃资产的未来，高翔定义为一家综合型资产管理平台，而非只是一个纯粹的房地产基金。

　　截止到2015年末江南APP官方网站，中国基金业协会发布数据显示，基金子公司专户投向房地产的规模为1.24万亿元，证券公司通道业务投向房地产7294亿元，房地产私募股权投资基金505只，实缴规模2366.54亿元。截止到2016年末，地产基金发展突飞猛进，地产基金覆盖的主题逐渐从住宅为主转向商业地产、存量资产方向，股权与股债结合成为主动管理的主要投资方式。

　　基金业协会2017年2月13日下发《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号文”)，收紧房地产投资机构针对热点城市的项目投向，上述基金子公司、券商通道业务受到的影响最大。“今年房地产融资全面收紧，倒逼房企融资转向到信托与互联网金融平台，但由于信托监管也在趋严，因此像道堃资产这样兼具房企与互金背景的公司，其优势就会显现。”高翔说，二三季度地产融资会急剧紧张，但对于他们而言，这却是一个极佳的发展窗口期，因为从传统融资渠道过来的项目反而会多起来，也将有更多优质项目可供选择。

　　回顾短短一年多的时间，道堃资产的管理项目已覆盖全国诸多城市，既有上海、广州等一线城市，也有西安、成都、合肥、南宁、郑州等省会城市。道堃资产采用轻资产的运营模式，迅速打开了一条个性化的发展路径。截止到2017年一季度，道堃累计资产管理规模近100亿元，存续资产管理规模逾60亿元。不仅于此，其母公司绿地香港还先后与科威特战略投资人、信达香港、广西铁路投资集团等大型投资机构签订战略合作，对接国内外资本市场，布局全球化投资模式。

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