江南APP房地产金融(含REIT)发展的最大障碍：诚信【主持人】感谢李主任跟我们分享的那么多丰富的有些是全新的观点，最后的往往是最后的，最后一个演讲题目肯定是最精彩的，我想请今天坚持到现在的在座的听众，我们以今天最热烈的掌声欢迎最后一位演讲嘉宾，，大家热烈鼓掌！
【胡冰】主持人有一个很美好的期望，但是通过他的主持发言，你会感觉到大家已经很疲惫了我自我介绍一下我是中国证监会市场监管部副主任，同时也兼中国证监会资产证券化组组长。我的发言是在你们和晚餐之间唯一的障碍，我尽量保持在一定的时间内。
很高兴有这个机会在这里跟大家分享关于房地产金融的一些想法，刚才李主任讲的很全面了，很多观点我也很支持，其他方面我做一些补充。首先我想提一下关于房地产金融下一步发展的一些不利因素，有些问题在去年的年会上我已经提过了，很有意思的是，这一年的发展我发觉，当初我提到的一些问题在现实中不但没有解决，而且有些问题愈演愈烈了。
房地产金融大家谈到了很多展望和不利因素、障碍，我个人感觉房地产金融未来得发展最大的障碍是废品率商本身的诚信问题。今天是一个方面界的年会，在这谈这个问题不一定很受欢迎，但是毕竟需要人说一些诚实或者别人不爱听的话。
第一个问题我们国家现在房地产商还是一样，好几问家，鱼龙混杂，有很多房地产上很不规范，刚才有信托的老总也提到了，房地产有一个问题，其中就是有些房地产商不规范的行为造成，除此以外，让我们感到遗憾的是有些我们认为是比较好的企业，或者是被媒体吹捧的企业，也有一些问题，这一点让我感觉到批评关注和失望的。
举一个简单的例子，大家都知道华远是一个很有品牌的房地产开发商，而且任志强先生在各种场合发言中也提到了他要造高品质、高质量的房屋。可是曾经有一度宣传过只给富人盖房，最近一段时间我一个很好的朋友，很不幸的是买了任先生的一处在八达岭高速旁边的联体别墅，这个项目4月30号交房，在今年夏天北京暴雨的浇灌下，80%的房屋漏雨和有渗透，这个项目的样板放客厅是挑空的江南APP平台，它已经变成了一个人工的小瀑布了。我也看了一下惨不忍睹，有一个中年妇女在哭得很厉害，因为她已经花去了大部分积蓄去装修这个房子。像华远这样的企业竟然也有瑕疵，那些不规范的企业会怎么样呢？
最近南五环有一个别墅项目，高尔夫别墅，当初的时候这个项目是有一个高尔夫球场，周边盖了别墅，别墅的价格根据你离高尔夫球场远近来定的，这个项目还有温泉，一期的业主已经入住后，开发商突然决定把高尔夫场移走，业主就有意见了，卖的是高尔夫球场，现在怎么又移走了，开发商移走了也就一公里距离，也还是高尔夫别墅，只是以前门口窗户就能看到，现在就看不到了，他们发现高尔夫球场下面有温泉，他们想再开发一个项目，可以卖一个很好的价钱。任先生他们说有漏雨可以修，但是没有其他的赔偿，其他的就是每个月的物业费到目前为止总共200户还有20多户没有收房。这些项目还是属于给富人盖的房子，这些富人应该不是弱势群体，但是他们拿开发商一点办法没有。
我们谈到上市公司很重要的就是诚信，现在上市公司经过多少年的治理，终于有一点模样了，将来再盖一些产品，无论是以上市公司的形式，还是以公募基金的形式出现，成为一个公共的产品的话，诚信的问题首先要解决，这个问题不解决其他的都无从谈起，这点是一个不利的因素。
第二个不利的因素我想谈一点宏观的环境。历史的背景大家稍微回顾一下，过去8年从98年算起，房地产业高度增长和地方政府扩张的冲动结合的，这种冲击使地方政府和房地产商成为利润的主体，这样做的结果就是地方政府的政绩很多，开发商赚了钱，地方政府很高兴，官员也很高兴，第一农民失地；第二拆迁过程中弱势群体受到伤害；第三房价高涨，和谐社会的问题就出来了。最近中央会也开完了，一些文件大家可以看到，中央提出来要构建和谐社会，很追求一点，过去一段时间我们太将来高度的经济增长，尤其是房地产的拉动，现在解决弱势群体的问题、解决和谐社会的问题，中央三令五申要求这么做，其实不是今年开始的，前年就开始了，但是在地方执行还是还很困难，为什么？
在地方无论是地方政府官员的利益，还是房地产的利益他们是趋同的，他们已经这么干了将近十年了江南APP平台，让他们停停不下来，为什么呢？有利益。只要不摘我的乌纱帽我还接着干，所以今年在上海和北京发生的事情，官员的撤换不是偶然的，这是中央没有别的手段的情况下只好采取这种方式了。去年大家在讨论开发商和官员利益趋同的问题的时候，我们还是泛泛而谈，我在一些场合谈到上海动迁烧死人的问题，有些不规范的做法官员和开发商利益勾结的问题，那时候只是一种猜测，今年北京和上海的例子已经很明显了，尤其是上海的例子，跟开发商是直接的利益关系，上海那个事件发生后，上海的老百姓放鞭炮。我去了上海一趟，上海的朋友告诉我说的，上海最贵的地段，这些项目都是和地方官员的亲戚有关系。
在这种形势下，我们谈房地产金融，恐怕需要重新思考一下，房地产开发商你的社会责任感，需要考虑这个问题了，不能仅仅谈银行在紧缩，房地产没法儿发展，我们是不是要讨论一下房地产本身的社会责任感。我们说起成熟市场，美国这样的国家他们的企业很强调企业自身的社会责任感，每个企业都要有这种责任，我们房地产开发商是不是可以不仅仅联合起来向金融机构哭穷，要钱，是不是考虑一下你们可以联合成一个机构，作为一个自律的机构，想办法解决弱势群体在动迁过程中受到伤害的问题，或者行业内的质量问题造成对普通购房者的伤害，即使有钱的富人都是弱势群体，更何况一般的老百姓，为什么这样？开发商有钱，地方政府官员要政绩，对于这种事情能压就压，不要形象不好。第二，我们的媒体他们的生存跑什么，不是靠普通的读者，还是靠开发商的硬广告、软广告，任何一个地产的杂志前十名楼盘永远是前十名，每次拿出来都是前十名，就是一种软广告的形式，没有开发商的广告他没法儿生存，在这种情况下，他站在谁的那边呢？
我这样说并不是责怪媒体，只不过是说现在就是这种现象，记者搞一篇文章揭发某一个开发商，可能工作就没了，我们希望今后有的媒体是完全靠着发行量生存的。像财经杂志揭了基金黑幕，一炮打红，他是靠的读者群，而不是靠广告。这样说并不是房地产金融不需要搞，刚才很多不利因素恰恰是我们需要房地产金融改革，或者房地产金融创新的主要的原因。刚才谈到地方政府的扩张冲动，很重要的原因促进出让金制度 实际是有弊病的，土地出让金一次性获得，地方政府肯定要把这个事情做完，我走了以后洪水滔天跟我没关系。[page]
美国市场采用的是不动产税的方式，使这个社区通过不动产税方式慢慢发展起来，在这个过程中间地方的财政往往不动产税很大一部分是给地方财政的，市一级的财政，他拿钱建设社区。其他的方面也有几个有意义的方面，正是因为我们所说的不利因素，使得我们必须改革了，如果这些我们不去努力的话，那我们最后会出问题。
像房地产不规范的问题，只要拿到土地，贷到款，就可以把房子盖起来，然后卖出去。现在一些银行意识到必须要进行金融改革，这里很重要的原因，银行宏观调控方面有一个困境，这个困境表现在两个方面：第一，银地产开发收益和风险是不对称的，房地产开发贷给房地产商的的利率不是很高，但是他承担的风险很大，所以我们曾经有一句话房地产商这么多年的超额利润是靠盘剥普通老百姓存款的方式解决的，怎么来讲呢？第一，中国的老百姓没有投资工具，就把钱存在银行，有了大量的存款银行把这些钱低息贷给开发商，开发商盖了房子卖给老百姓，老百姓还要给银行付高的的利息。央行一些官员发现，房地产出问题的问题的时候银行承担，房地产高额回报率的时候银行还只能拿6%的利息，这个是不对称的。
第二银行的政策一开始做必然是全行业，全国各地同时开始执行，如果有一定弹性是没法儿贯彻的，最后造成的结果一个地区感冒，全国吃药，不能做到对有些问题可以定向解决，比如说我们有很好的物业增值基金的形式，这个公司运作的好，老百姓的钱就去的多，如果这个公司运作的差，人们自然就不会投钱了，从这个角度来讲银行的困境逼迫着直接融资。
信托有一个最大的缺陷，信托制度还不错，但是做信托的这批人，和信托机构历史上经历过无数次的整改，造成了监管机构对信托的不放心，所以这个市场很难发展起来。所以有些媒体在说有些监管机构打压信托公司，前一段时间银监会的领导在一个金融媒体的对话中间就提到江南APP平台，实际上并不是要打压，只不过有很多公司治理的问题还没有完全解决。
在这种情况下，地产金融创新有什么思路和办法呢？刚才说了解决中低收入住房问题，这个提法是极其准确的。如果说给开发商融资肯定公众意见更大，今天这个会网上有评论说，不知道这种房地产大佬又开始密谋什么了。我们是要解决中低收入住房的问题，而不是解决富人几套别墅，别墅是北美式还是欧式，还是地中海式问题。在这个过程中我想强调很重要一点，房地产行业出现这种情况是因为我们缺乏专业星的房地产和开发机构，我们将来搞的直接金融的对象要给公司治理很好的，没有道德风险的这样的机构在房地产金融上有所作为。
大家知道有这么一个区分，房地产投资管理公司和房地产开发整个运作项目，这两个不同的机构是可以完全区分开的，在专业化的领域这块是完全可以区分开的。具体的做法我觉得有几种模式是可以考虑的，一种目前最近出台了有限合伙制的法律；第二种方式可以考虑用信托的方式，我们搞房地产信托很规范的，它的收益凭证能够在银行间市场流通，解决了流通性的问题，也能够让房地产信托基金的规模上去这需要进一步研究。还有一种模式就是我们说的资产证券化，就是商业地产的证券化，这种方式是这个项目已经建成了，不是说挖了个坑，是已经有很好的商业楼，通过这种方式经过大量的调查，可以知道风险控制到最低。
前面演讲者我们要直接融资，给开发商融资人开发商去开发，这一点我个人有不同的意见，目前要搞公募性的基金，不是给开发商开发项目，这个道德风险很大，那怎么做呢？从试点阶段已经比较成熟的商业物业证券化这种方式更稳妥一些。(信托法律网编辑)
最后一种模式就是大家谈的很多的房地产信托基金，但是我不愿意用这个词，第一我个人觉得信托这个问题在我们这不是一个褒义的东西，很有一种贬义概念，我们研究中想用一个词，叫物业增值基金，给投资者提供稳定收益性的产品，不像债券这样的产品，但是跟股票又不一样，它就是一个稳定收益性的产品，成熟市场REITS就是这种产品。物业增值基金做起来的话，早期的研究我们可能会重点放在商业物业基金，就是商业物业的增值基金，而不是说民用的住房的开发，我们知道现在谈房地产过热主要提的是商品房的过热。
像工厂的厂房、连锁店的销售的店面，还有一些办公楼，在这些方面实际上我们不是很过热，如果有基金投资这些项目，有什么不好？刚才谈的研究的方面往这些领域走，但是这种设想可能都是美好的，但是落实现在有一个最核心的问题，也就是道德风险的问题，前面谈到很多专业机构，为什么要他这个问题？主要的问题就是道德风险。
在成熟市场融一个基金可以说几十亿、上百亿是很亿的，如果我们把几十亿上百亿的资金给哪个开发商管理，像万科这样的企业很好，但是在国内有多少像万科这样的公司，我们可以把资金给华远这样的公司管理，让他们造出的房子是漏雨的吗？肯定不会，这种过程中间又存在道德风险。如果哪个官员让哪个开发商发这个基金，别人就会怀疑你跟他什么关系？在这方面就有多方的研究，这个研究过程中间有一些初步的东西，当然也是供大家参考。
我问在座的房地产商一个问题，你们中间有多少企业经得住诚信的考虑，做到公司治理结构没有任何的道德风险，合资的形式也许会靠一点，刚才说的一些只是讨论的结果，不一定完全正确，只是激发一些大家的思维，供大家参考。
最后我想说房地产开发商在目前这个阶段，考虑下一步发展过程中，不能仅仅考虑房地产商自身的发展，一定要考虑一下我们国家目前处的阶段，大政策环境、市场环境，在这种前提下考虑房地产金融问题，否则的话肯定会碰壁的，谢谢大家！
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