江南APP官方网站一文详解地产项目不同环节的配套融资模式根据国家统计局公布的数据，2018年全国房地产开发投资创纪录地达到人民币120,264亿元，比上年增长9.5%。同时，相关咨询机构的数据亦显示2018年中国大宗商业地产投资金额达到人民币2,517亿元，其中外资机构的投资总额为人民币780亿元，同比增长超过60%，并创下2005年以来的最大规模。

　　概括而言，房地产项目对资金的需求量是巨大的，同时资金需求也贯穿整个项目的运行周期。磅礴的资金是如何被聚集、目标一致地投向房地产业，而在项目落地之后又让资金进行了怎样的升值呢？请与小浦一起了解江南APP，一项地产项目从构想到落地实现全过程中，不同环节所对应的融资需求及模式。

　　房地产项目在运作的过程中经常出现资金缺口，是由其本身的行业特质所决定的：众所周知房地产行业是典型的资金密集型的行业，每个地产项目形成完成闭环所需要的资金量都是以亿甚至十亿来衡量的；同时，地产项目从蓝图规划到落地实施所需要的时间周期较长，一般都在1-3年不等。

　　作为房企本身，如果只依靠自有资金来支撑一个或者数个地产项目的正常运行，会对企业造成非常巨大的现金流压力，同时较长的运作周期也带来了更多的不确定性。为了避免资金链突然断裂影响地产项目的正常推进，房地产业在融资上表现出了强大的需求。

　　房地产业一直以来都是我国实业经济中的重要组成部分，在数年前更是经历过一段井喷式的“野蛮生长”，创造了巨大的经济价值和超高的投资回报率。没有限制的生长必将导致混乱，在“房产泡沫”出现之前，国家便陆续出台相关政策来对地产业进行严格的监管和有序的引导，以促进房地产业健康持久稳健的发展，虽然“野蛮生长”的势头被有效地遏制住，但整个行业依然稳中有序的攀升，依然是资金密集且热爱的行业。

　　资本期望参与到高速成长的地产业中以完成全新的配置和增值，而为了确保资本的安全和行业地扎实发展，国家对处于融资端的房企也提出了严格的要求，监管力度在不断地加强。为了防止“圈地”炒地皮、工程烂尾等恶劣情况出现，“432”条件便是房企想从大多数金融机构融到资需要满足的红线”具体指什么呢？

　　“4”即四证齐全，具备“国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”这四个证；

　　在“432”条件的指引下，一个房地产项目的资金流向应符合这样的逻辑：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己30%的自有资金比例。

　　前端环节的融资，主要是针对拿地开发、“432”条件还未达成时期的房企如何募集到足够的资金。如果房企背后有强大的集团力量作为依托，或者房企本身资本十分雄厚，那么在这一环节可以依靠集团拨款或者自有资金的注入。除此之外，还有以下几种融资模式：

　　此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：

　　短拆或过桥，一般指民间短期借款，目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。

　　一是股权型信托：股权型信托是指信托公司通过设立集合信托计划的方式将募集资金以受让股权或者增资扩股的方式向开发商注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托公司持有的股权。该种模式的特点：对于投资项目不需要”四证齐全”、可以变相达到土地储备或流动性的目的。

　　二是REITs：房地产投资信托基金江南APP，即REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集社会各方投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实质上是一种证券化的公募的产业投资基金，属于信托的一种。由于政策方面的因素，截至目前，我国仍无法拥有自己的REITs。这就决定了欲通过REITs上市的物业，目前必须到我国香港地区及境外操作。

　　房地产私募股权基金是指通过非公开发行方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。房地产私募股权基金的主要特点是集合资金、专业投资江南APP、风险分散、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）。随着开发商开发阶段的深入，开发商所能承受的资金成本随之下降，可以在开发各个阶段参与投资，甚至延伸至获取土地之前。

　　在前端融资完成后，地产项目可以正式启动了，进程推进到中端环节，进入到施工阶段。此时如果出现了资金缺口后，可以开始展开第二轮的融资。在此环节，由于大多数项目已经满足了“432”条件，融资渠道和选择便更加丰富起来。不仅可以继续沿用前端环节中列举的各种方案，更多的是可以借助资金来源更稳定、利率更低的大型金融机构，如银行的开发贷。

　　如果一家金融机构介入了房地产公司的配资拿地业务，通常也会在开发贷上面跟进，或者一开始就对配资拿地和开发贷做一个总的授信，但是由于配资拿地业务的资金成本通常会稍高一些，因此如果项目公司能拿到成本较低的开发贷资金也会在四证齐全（后面会提到）后置换前面的资金。

　　银行在开发贷方面具有很多优势，比如账户资金监管、衔接按揭业务、接收POS机刷卡业务等，是银行非常成熟、链条完整的传统业务，而配资拿地大部分是由银行的投行部来操作的；信托公司、资产管理公司在配资拿地和开发贷方面都有比较成熟的产品，它们的创新特性和灵活性一直就比较强；证券公司为了寻找更多的盈利点，借助营业网点多的优势和丰富的投行业务经验，也纷纷推出了结构化金融业务，其中就包括对接开发商在拿地、并购、开发阶段资金需求的业务。

　　型信托是指信托公司通过设立集合信托计划的方式将募集资金给开发商，用于某一商业地产项目，开发商到期偿还本息。该融资方式的特点是取得融资较难、融资成本较高、融资期限较短。

　　保险资金债权融资是指保险资产管理公司通过设立不动产债权投资计划的方式募集资金，将募集的投资资金发放给开发商开发的某一商业地产项目，开发商按照约定偿还投资资金本金和投资资金利息的一种融资方式。该融资方式的特点是融资成本较低、融资期限较长、融资洽谈期限较长（需取得银保监会注册）、受政策因素影响较大。

　　地产项目的推进是房企与上下游支持企业通力协作的结果，在整个过程中，房企承担着双面角色：既是投资方也是被投资方，从而产生了许多应支付或应收取，但尚未完成（资金还未到位）的交易。

　　应收账款保理根据国际上的通用说法，是将地产项目中某一项应收账款的转让为基础的综合性金融服务有债权人（融资方）通过与保理商签订保理协议将其现在或将来基于货物（如商品房）所产生的短期应收账款的债权转让给保理商，由保理商来提供贸易融资、销售分账户管理、应收账款催收等服务。保理的功能和特点决定了其可以满足房地产企业的融资需求即企业把应收帐款转让保理商获得融资，加速自身资金周转，解决流动资金瓶颈，优化自身资金结构。

　　后端运营，主要是指竣工后半程到销售回款前的这一阶段。在这一阶段，通常情况下对资金的需求要小于前两个阶段，而且如果是商品房的话，可以通过预售房产提前收回款项用以扩充资金链。在这一阶段，之前两个环节所应用的融资模式都可以复制，并且还能通过销售回款、施工方垫资来应对短时间的资金短缺。

　　资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成为证券产品，在金融市场上出售的融资方式。房地产企业通过证券公司资产证券化融资的三种模式：

　　（注：在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资。）

　　自今年7月以来，监管层对地产行业融资进行了全方收紧：首先，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模；其次，一些地产过快的城商行受到约谈，对过多的房企给予一定限制。近期，国家发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。总体来看，监管层对开发商融资逐步趋严。

　　综合来看，当前地产调控总体思路还是以“稳”为主，虽然信托融资受到了总量限制、增量管控的约束，但更多体现在拿地边际变化上的影响，后续变化需进一步观望。