江南APP官网北京买房那个板块有投资潜力_石景山大兴哪个有潜力京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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　　Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？

　　A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,

　　三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;

　　2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,

　　其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家江南APP平台，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!

　　Q:提问:关注博主一段时间了，很认可博主分享的观点，本人的情况如下：现在家庭名下就一套房，满五年了，在大兴高米店的西斯莱公馆，价值600万，有60万，小孩快2岁，29年上小学，我和爱人上班现在离大兴都太远，我在五棵松，他在五道口的高校。现在有如下问题，1.关于置换房子的时间：原来想的是先在五道口租房住，等小孩该上小学了再把房子换到海淀，方便上学（不需要考虑学区，上学校的子弟校），但现在有点纠结是不是应该现在就换，不等五年后再换了；2.关于置换房子的位置：如果现在就换的话，不考虑学区，主要考虑房产的保值增值和居住属性，预算在850万以内，置换哪个片区比较好呢？目前看好的是清河的莱圳家园和强佑清河新城府学上院，也看了学院路的清枫华景园，还有五棵松的新兴年代；对于清河、学院路、五棵松，不知道应该选择哪个片区更好？希望博主给些建议。

　　A:回答:您好，参阅星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图,海淀原有的产业核心圈是中关村一带加上地，由于中关村建成年代久远，它今天的地位已经没有北部有优势了，现在海淀整体的发展轨迹是以中关村向北延伸，依次链接到北清路，过去由中关村的产业辐射造就了今天的万柳世纪城，今天清河的位置正处于北部核心中间江南APP平台，你也可以理解为清河是明天的万柳世纪城，目前它的配套资源已经很成熟，和万柳世纪城相比差的学校，往后海淀资源均衡大概率会投到北部,高米店西斯莱公馆是很好的项目，西红门板块有它的价值，你出掉西斯莱公馆一定是要换比它综合资源更好的区更好的盘，清河属于核心圈，莱圳也是区域内热度比较高的大盘，而西红门虽然在大兴西部属于龙头位置，但是它最大的功能是承接，本地的产业并不发达，这种置换无疑是要首选清河，五棵松和学院路只能作为海淀区的市中心去理解，区域内并没有什么稀缺的资源，祝顺利！

　　Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。

　　现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！

　　A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。

　　第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，

　　延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内江南APP平台，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认线#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！