江南APP官方网站地产投拓岗如何拿到高授权拍下“地王”2020年受到新冠疫情的影响，协同外部局势紧张的共振，经济受到严重影响，积极的财政政策、宽松的货币政策齐上，强调控下，

　　强调控、土地财政、货币超发、新冠疫情、疫后住宅改善需求，房价的黑匣子越来越多的输入端，而房价却仍处于高位

　　无论是写在挂牌文件上的限价，还是房管给的备案价，都导致了开发商在一二线、三四线的操盘逻辑的变化

　　以长三角的一二线城市为例江南APP，市场火爆，不愁卖的市场是以产定销的逻辑，压成本降费用是核心操盘逻辑，开发商打明牌，打起了“利润战”

　　1 利润要求低，对于规模诉求高，大家算算账，不同的是模版不一样，相同的是利润摆在那，这类房企在盈亏平衡点拿地屡见不鲜

　　2以商住综合体作为突破点，以龙湖、新城为代表的该类房企商业运营能力强，退出机制完善，对商业部门的估值看得较高，在拿地前端即表现为出家能力和溢价率

　　3 同样以商住地块作为突破点江南APP，但是不乏缺乏商业运营经验，以时间换空间的房企，博弈未来的土地升值

　　打明牌的情况下，开发商算账逻辑是一样的，只是拿着不同测算模版而已，成本高低可以通过对标调整，而对于算账敏感的就只有税费

　　唯有甚者，曾接触过，项目正常测算情况下净利率2%，可是仔细盘一盘2000万的利润来自于退税江南APP，如果不退则亏损，再仔细翻看土增测算表，增值率卡在19.8%

　　由于大多数开发商的投资决策体系都还是分级向集团汇报的，集团审核部门往往对于住宅等主要业态比较关注，尤其是对价格和流速的充分论证

　　但是对于车位和底商并不敏感，特别是市场数据缺乏或失真的情况，导致了投拓人员为了能够拿到项目而虚高车位价格，甚至做多底商，为了就是拔溢价 ，哪怕能够在拍卖场上多出一手

　　先是找最为敏感的科目开成本，开对标会：由于政府明确限价4w+，偏改善，客观来说这个项目的成本已经相对极致了

　　但是后来，在投资部的要求下进一步取消了石材并改为真石漆、取消会所、取消室内泳池改为户外戏水池，景观标准由原先的600元/㎡降低至400元/㎡

　　再去找设计，开个方案讨论会：看看方案有没有优化空间，同样因为政府限价，高低配已经没有必要了，由于地块周边生活氛围较为浓厚，预判底商的价格会比住宅高5000元/㎡

　　按照杭州车位的备案价格最高不高于住宅均价的10.5倍，所以将原本只能卖30w的车位拔到最高备案价40w，这样一算，投资部估计能够进入决赛

　　但是后来想想城市公司快1年没有拿地了，没办法，只能够破釜沉舟，有压力就一起扛，测算表上再退90%的税，这样的线%以上的把握拿下！

　　最后发现，无论是产品还是成本配置都跟原先客研给到的产品线不符，这时候营销策划只能强行包装，在推广上做了拔高，取名xx公馆系

　　“投决会上承诺的5000万利润，分业态来看80%来自车位，分科目来看80%来自退税，大家有信心吗？”