江南APP官网在地产投资部工作是一种什么样的体验？因为之前有一点在投拓工作的浅薄经验，不少同学会向我咨询这方面的事情，所以想干脆写一下自己曾经所体会到的对这个岗位的浅薄（Dou Bi）理解，以尽量和蔼可亲（Er Bi）的口吻写出来，不会谈到特别专业的内容，但是希望能够给大家一个对这个岗位更加亲近的印象，同时也采访了一些房企投资人员感受，希望供大家参考，好了要开始了：
土地是一个重要的生产要素，对于房地产行业，就是地产公司的命根，一个常用比喻：房子是面包，那土地就是面粉，而投资拓展部门其实就是一个帮房企到市场上买好面粉的岗位。
面粉的质量在很大程度上又决定了面包有没有人愿意掏钱买。那么土地的位置，形状，规划条件，交易方式，价格等等也很大程度上决定了你之后的房地产项目的情况，地产行业有一句话就是：拿一块好地，那么项目就已经成功了90%。
以上可以看出，投资拓展部的存在对于地产公司的重要性，很多投资部门都是直接受区域总裁，甚至集团总裁直管的。
地产商面临着市场中各种竞争，拿地是一个多方利益权衡博弈的过程，包括土地本身属性，竞争对手，现有政策等等，所以也是地产中最难的一环之一。
本次我们就以买地前的土地价值研判工作为例，以一个平凡而又简单的投资拓展狗角度来进行分享，分土地信息获取，土地基本情况调研，投资研判材料制作，投资可行性报告四个部分。
对土地招拍挂项目，原则上是你关注某一个地方得土地资源信息平台，比如江苏省的土地资源信息网，或者直接与国土部门进行对接，当有预计出让土地信息的时候，都会公布在上面。那也就是说对于这一块，你所要做事情就是：
二手土地的来源很广泛，取决于目标地块现在持有人是谁，可能是同行，也可能是车行老板，化工厂老板等等。
在和这些人的接触过程中，你能体会到各路BOSS的不同风格，有面容憨厚大气，实则锱珠必较的，有态度强硬，但是你更强硬，最后秒怂的那钟，后期和他们谈判的时候就是斗智斗勇的时候，从股权分配到土地价格等等，精彩而又有趣。
勾地就是地产商根据自己的开发意愿，向国土部门提出想要哪一块地，然后承诺支付一个双方商定的价格，国土部门同意后就可以进行出让。这是国土部门规避土地流拍风险的方式，也是地产商能选到心仪土地的途径。
比如说土地的规划设计条件，红线图，现状图等等，都是你后面用来出设计方案，经济测算的基础，可能直接从土地资源网上面直接下载，也有可能需要你去拜访目前的地主，从地主那里拿到，所以说投资是需要经常出去跑路的，之前领导说过一句话，就是说土地不是等出来的，而跑出来得。
那在这里就说到了一个投资人核心技能，如果你要问哪一种技能证书对于投资人是必备的，那我只能说，绝对是：
很多投资人在面试的时候都会被问到，会不会开车，以至于现在你敢去面试投资岗别人都已经默认你是一个老司机了。
频繁的出差，无论是形单影只的看地，还是是去外地和领导一起谈判等等都会让你一度怀疑自己进了滴滴，因为开车的时间赶上兼职滴滴司机。
最重要的一点，你能承受住那种你的领导或前辈，边开车边打电话忙事情，而你在旁边啥也做不了得那种尴尬吗（别问我是怎么知道的，谢谢）
往往来说，新的土地拓展都是在比较城市边缘地带，舟车劳顿必不可少，实地踏勘遇到各种情况都是可能的，，爬虫野兽阻挡不了我们对土地（Jiang Jin）的热爱，和对工作（Sheng Zhi）的认真，在此也告诫我们各位拓展老前辈和新人们：
等等，所有的这些因素都将会影响你后面得成本计算，价格推导等等，所以不是走马观花，有句很有情怀得话叫尊重脚下每一寸土地。
为客观以及提升投资拓展狗的逼格，现在都会要求用无人机将地块周围情况拍一遍，制作成看地视频，领导要是不能来亲自看，你的看地视频就是他能最直观看地的渠道了。如果说未来投资人员需要的另一个基本技能证件的话，那应该是：
视频拍完之后，回去还要编辑视频涵盖各种标志，提醒，等等呈现给领导，会点什么视频剪辑软件，例如绘声绘影之类的，技多不压身（脑子里浮现快手和抖音的，出门右拐营销策划部欢迎你）。
此阶段，你要跑遍目标区域内的各式在售楼盘，了解市场最新数据和投资者动向，俗称『踩盘』，基本数据例如主流户型，存货，去化，售价情况等等，而从调查方式可分两种：
首先是明调，也就是不玩套路，直接告诉楼盘销售人员你也是做房地产的，来了解市场情况，不过有被反套路的风险，别人没义务给你数据，可能会给你瞎说的信息和还有不搭理你的风险。
其次是暗调，也就是装作买房子的人，旁敲侧击套一些信息。当然，问的太过直白，别人发觉你是踩盘的可能也就更加尴尬了。
当然，最好少一点套路，多一点真诚，销售给你耐心半天，你却只是想套话，也可以理解他们不爽的心情。
在这个过程中，其实就是和各个部门不停『吵』，也就是沟通，这也是为什么说沟通协调能力之于投资人员，就像薯条之于麦当劳。
这块就是营销的事情了，一般来说你要和营销沟通你对市场的看法，目前受市场欢迎的户型是多少，价格应该定多少等等。
很多时候双方都会有分歧，因为存在一个机制就是投资人拿地能够有奖金，所以投资人对地一般的态度是比较激进的，因为房子不是投资部来卖的。
是谁呢---营销江南APP官方网站，而要是这个地拿得不好，营销的兄弟们也会相当难受，常言道营销跑断的腿，都是投资脑子进的水，所以营销相对会保守一些，虽然免不了嘴角，但是这样相互的制衡也不得不说是地产投资的趣味与精妙所在。所以营销的兄弟们经常对投资的同学说：
这个时候，投资部充当着甲方得角色，你需要研究土地出让的规划设计要点，理清每一个指标，把土地存在的对设计的限制都呈现给设计的兄弟，比如限高等等，方案一些规划得经济指标你也要反复得沟通。因为这些都影响着你后面的测算。
设计部门得同事是一般有『投资恐惧症』的，因为投资拿地并不是跟进一块就成一块，所以可能你让设计部门出十个项目方案，中间每个方案可能又让他们调了5、6次，最后就成了一块，甚至没有，所以设计的兄弟们经常对投资的同学说：
顾名思义，运营部门负责监管项目的运营节点情况，所以在拿地前期，运营的兄弟就会首先根据你的方案给出一个预计的工程节点，什么时候开工，预售，竣工等等，这些都会直接影响投资部门的现金流情况，有金融背景的同学就知道这会影响项目的IRR，从而可能会让某些项目夭折。
但是投资的同学在这方面又是会比较激进的，希望能够快点开盘，现金流进起来，而运营得兄弟很难办，因为后面无法按照目标完成进度，是要怪罪到他们头上的。所以运营的兄弟们经常对投资的同学说：
你的方案方案，要把他们转变成数字才能看出到底能不能赚钱，成本得确定就是至关重要的一环，从地下到地上，从拆迁到装修，所有的成本项目都会被成本的兄弟拎得一清二楚，给你整得明明白白，但是投资的同学在这方面又是会比较激进的，因为成本就是钱啊，钱就是利润啊，利润就是拿地啊，所以投资部的同学一般会反复想让成本的兄弟把成本降一降江南APP官方网站，所以运营的兄弟们经常对投资的同学说：
房地产是基本离不开杠杆的，融资是关键的一环，能不能拿到便宜而及时的钱甚至能决定一个地产公司的成败，融资也需要体现在投资人员的测算当中，所以每次都一定要向财务同事确定，这次的能贷工程款的多少，什么时候能够流进来，利率是多少等等。但是投资的同学在这方面又是会比较激进的，这也和他们测算的利润结果息息相关，
从上面的各个沟通过程不难看出，投资的核心功能就是协调好其他各个条线，通过和其他各个条线同事不断的博弈，找到最优的拿地方案（各个部门同事的底线）。
好了，总算收集好所有资料了，看看时间已经不早了，到这总于可以休息了，生活是生活，工作是工作。投资部每一个男人都是会生活的男人，点一首喜欢得音乐，叫一份炸鸡，就着疲惫的身心，打开手机点开王者荣耀，期待着生活里面的每一个小确幸。
『二蛋啊，王总那边改时间了，这个地得方案和测算今晚就要定下来，我们明天就要去和他谈，你赶紧抓紧时间算一下』
测算作为关键的一步，你需要整合你之前和各个部门沟通过的所有成果，量化你的项目，从土地规划指标，到成本造价，到现金流排布，到利润水平，最后对于地价的敏感性分析（算出你要是去参与拍地，能够给出的最高地价，也就是找到你公司的底线）江南APP官方网站。事无巨细都要搞清楚，要做到领导问你每一个数字的时候你都能像下图这样对答如流：
切记自己都没搞清楚之前，不要去找领导汇报，阅表无数，经验丰厚的大佬一般一眼就能够看出你的报告的问题，问你一些关键数据，例如：
如果你答不上来，那就是在浪费大家的时间，职场里面大家的时间都是很宝贵的，一顿痛骂也是很正常。
一般在你跟自己所属投资的领导汇报之后，根据公司情况的不同，你还要向上汇报两到三次，比如继续整个大区的总裁汇报，再报项目到集团，向集团领导汇报。
所有材料做好了，就会面临着一次类似听证会的汇报，各个条线的负责人到区域的老大，都会来听你的报告，这可是真刀的，不是你在学校做presentation，做得好90分，做得不好60分这样的概念，现在可是你的工作了。
这个时候也是很关键，如果前期都沟通到位了，那么各条线统一意见，觉得可行，总裁也觉得可行，地价合理，那么就通过。如果不合适，那就打回去重新研判，或者直接毙掉。
想想你前期花了那么多功夫跟进的项目要是被毙掉，真有一种亲生儿子被揍了得感觉，所以前期工作一定要做扎实，确保向上汇报的项目有较高得可行性。
好了，这次的深入探讨（Che Dan）就到这里，突然不禁怀恋当年的时光，感谢前辈、同事们的照顾，学习到很多，希望未来大家都拿地拿到手软！