江南APP官网《价值投资经典战例之中国恒大》书摘我很快意识到，房地产行业，是业绩相对容易预测的行业之一。一是前面提的，合约销售数据是报表营业收入的领先指标，通常领先一到两年：二是房地产行业拿地又领先于合约销售若干年。开发商盖房子首先要买地，而土地成本往往是房屋建造成本中最重要的部分。对大型开发商来说，建筑安装成本、利息成本、营销和管理费用都能控制在一定范围内，决定利润的主要就是地价和售价。开发商一旦拿到土地，地价就锁定了，变数就只剩售价，利润预测就容易多了。通常，开发商从拿地到预售，在有些城市最快半年，有些城市最快一年多，如果囤地暂不开发，时间间隔可能长达数年。而即便拿地后很快预售，但受制于工期，以高层住宅为例，从拿地到交楼确认收入，通常需要3年时间，最快也要两年半。这意味着，房地产企业今天交楼结算确认的营业收入，其地价成本早在3年前就锁定了，其销售价格，平均在一年多以前就能够知道了。房地产行业的上述特性，决定了未来3年的业绩具有很强的可预测性。
2012年由于严厉的行业调控，恒大地产的销售增速看起来也大为放缓，全年销售额923亿元，同比增长15%。当年房地产行业同比增长9%,万科同比增长17%。恒大的高速增长期是否到头了呢？我当时并没有简单地下结论，因为在2001年和2002年IT泡沫破裂时期，华为的销售额也曾徘徊两年江南APP平台，2001年225亿元，2002年221亿元。不过2003年行业复苏后，华为就以317亿元的销售额重拾升势，开启了新一轮的高增长。恒大地产是否能恢复高增长，还有待进一步研究。（每个企业因为外部环境变化和内部的调整都会有一个调整期。不能只看业绩的变化，要综合的去判断是长期趋势的调整还是蓄势待发发）
人就是这样，一旦预设立场，就会戴着有色眼镜看事物。当你对恒大有好感时，你就会觉得许家印是位有理想、敢拼搏的杰出企业家，会觉得恒大能度过2008年危机是许家印的高情商起了关键作用，会觉得投资足球是经典的品牌宣传案例；但如果你对恒大抱有先入为主的负面态度，你会觉得许家印就是个冒险家、暴发户，恒大没在2008年危机中倒下纯属侥幸，搞足球就是媚上邀宠、挥霍股东钱财。（投资尽量摒弃偏见，不要戴着有色眼镜看问题，不要预设立场。）
春节后，我打电话给陈奋，约时间去公司调研。他在恒大集团香港办事处接待了我。这次我准备了一些问题，一个侧重点是企业文化和人力资源，比如员工平均年龄、离职率、薪酬水平及在行业中的竞争力、午休文化、加班情况、绩效考核、员工是否崇拜老板等。陈奋回答恒大加班非常普遍，新员工两年内的离职率比较高，不适应这种工作氛围的就会离开，但两年后就很稳定了，老员工非常崇拜许老板。我心中暗想，很好，华为也是这样。陈奋很奇怪我怎么会问这些问题，其他投资者都问土地储备、负债率那些问题，从没有人问这些。我跟他讲我出身华为，我判断好公司的一个重要标准是企业家和企业文化这些软的东西，而不单单是冷冰冰的财务指标。之后，我又询问了一些有助于我做收入、利润预测的问题，比如住宅建设周期、销售去化率、平均建安成本等。（关注企业家与企业家文化，这个也是我之前对恒大有偏见的地方）
格雷厄姆认为投资行为必须同时具备三个特征：以深入研究为基础，能够保障本金安全，追求合理的回报。三者缺一即为投机行为。格老所定义的投资，是狭义的投资，后来人们更习惯称之为价值投资。人们通常说的投资则是广义的投资，包括价值投资和格老所说的一切投机行为江南APP平台。“以深入研究为基础”指的是研究企业的基本面，并评估内在价值；“保障本金安全”的关键在于以显著低于内在价值的价格买入，比如“四折”，买得足够便宜，就有了“安全边际”，就能够容忍不太严重的误判，大概率不亏：“追求合理的回报”特别强调不能借钱上杠杆，不要幻想一夜暴富。
我原创的一个观点是：“一家企业的投资‘黄金年龄段’是15~30岁。”因为10岁之前，企业尚未完全解决生存问题；10~15岁会遇到发展瓶颈；30岁之后则容易患上“大企业病”以及面临人的问题，而且这时企业的优秀已经被大家公认，估值就很难便宜了。
最近几年，任正非有意加大了税前奖金的比例，减少税后净利润的比例，目的是将更多的钱分给正在奋斗的骨干员工，而非持有大量股份的退休或即将退休的老员工。从结果来看，不上市、专注研发、“不盈利”，成就了华为的伟大。
通过这段经历，我也认识到，投资是一件很个人的事情。每名专业投资者都有自己的能力圈而且非常有主见，对方认同你的观点往往因为此前就有类似的想法，否则相互说服是件耗时费力而低效的事情。在市场对贵州茅台争议最大的日子里，但老师曾邀请林园、翟敬勇、王文等多位私募界大佬来到公司的会议室，多空双方激烈争辩，不过最后的结果是无一人被对方说服，大家发表完自己的观点后继续坚持自己的立场。在我逢人便推荐恒大地产的几年时间里，纵然自觉有理有据，也说得天花乱坠，但专业投资者绝大多数只是听听而已，最多轻仓短期参与，有点风吹草动就赶忙抛了。受我影响敢于下注并长期持有的，反倒是一些业余投资者。此外还有一些素未谋面的专业投资者是在看了我在雪球发帖后买入恒大的，他们本来就不排斥地产行业的投资机会，往往也买过其他地产股。成为自由投资人后江南APP平台，我再未与其他专业投资人或者机构有任何紧密形式的合作，大家有空吃吃饭、聊聊天，交换一下心得，各自选择性吸收，蛮好的。
不熟悉房地产行业财务报表的投资者，往往不知道，A股上市的地产企业的土地增值税包含在税金及附加里，而港股地产企业的土地增值税却包含在所得税里。因此我们经常看到，一些投资者和财经记者在对比A股和港股上市房企的毛利率时，犯了口径不同的错误。为了更清楚地看出各家房企土地增值税拨备的差异，我通常同时计算出两种口径的毛利率：一种是不扣土地增值税的口径，另一种是扣除土地增值税的口径。对于A股上市的房企，需要从财报附注的“税金及附加明细”中剥离出土地增值税；而对于在港股上市的房企，需要从“所得税明细”中剥离出土地增值税。