江南APP平台李仿：土地和金融应当放在一起11月28日，主题为“识变、应变、求变”2021年中经联盟第12届年会土地金融峰会在北京举行。

　　2020年是国际社会秩序、宏观经济形势发生深度剧变的一年，也是房地产行业充满挑战与变化的一年，在这样的大背景下，中经联盟举办本次土地金融峰会，为房地产行业的平稳健康发展献言献策。

　　在活动现场，中经联盟土地金融专委会、当代置业金融资本中心总经理、绿民投创始合伙人李仿先生表示，土地和金融应当放在一起，今年也是土地和金融可以合法合规在一起的元年。以下为其演讲的全部内容：

　　今天的内容全部摘抄我一个月之前集团的一个战略研讨会，想跟大家分享的是什么？房地产金融转型思考叫做融资的常识、术与道。

　　今天是土地金融协会，以往我们做业务的时候，做的多，说的少，不敢说，尤其今年更不敢说。通过各个领导、监管部门、机构每天的发文，包括去年陆陆续续参加的一些交流活动、一些行业的协会、联盟，以及大学的交流会、部分监管部门的一些研讨会，我发现其实监管部门也需要交流。

　　起初我说土地和金融这两个字不能放在一起，放在一起就有点违反监管政策，但是后来我发现土地和金融应该在一起，监管部门也需要在理解土地和金融怎么在一起，怎么不能在一起，这个是我们监管的核心，尤其对地产监管的核心，土地金融到底怎么能够在一起？稍后我会跟大家阐释我的看法。

　　我将从以下三个部分来解释我的看法。第一部分为常识，今天在座的大家研讨一下什么是常识江南APP官方网站，第二个是345监管新规，第三是地产金融到底未来往哪个方向发展。

　　第一部分分享一下常识，前两天翻阅家中之前学的教材，看看之前大学老师教的东西和我现在实践。我在地产行业工作20年了，没有机会再重新思考当时上大学是怎么样一个规律。

　　说到常识首先想到一个著作，托马斯潘恩的《常识》，引起了美国的独立战争，什么叫常识？在所有的识见中，最珍贵的，你在寻求什么。第二个常识是大多数人不敢说的，但是怯懦的时刻说出来的，能说吗，至少心里面知道什么是。第三，常识是在大多数人不明白的困惑时刻说出的。

　　第二个因为我学财务出身的，财务常识。财务所说的资产是指企业拥有和控制的，拥有和控制对于我们地产金融来讲非常重要的概念，你以前开发商和现在的开发商有什么区别，我觉得中国70%的开发商在做拥有的事情，现在也是在做拥有的事情。但是百强开发商做的是控制，这块地你可以不拥有，你可以控制，这个资本你可以不拥有，可以控制。

　　你把控制这件事情做好了，金融机构把钱给到你，让你控制他的资本，你用资本盘活这个资源，这就是控制，只有控制了之后，你才能做，所以我认为新的地产商，尤其前几年的地产商是控制的思维，最终得到的是资源，什么是资源？资本、金融是个资源，土地是个资源，把这个资本、资源和控制放到一起，就是我们现在前50强开发商的模型，同时你能带来经济利益。

　　第二个还有一个常识，我们回归常识，就是资产，我们很多房企都是上千亿的资产江南APP官方网站，有哪些货币资产，哪些非货币资产，房子卖不动了，非货币资产就转化不成货币资产，你转化速度慢了，等等，最后产生一系列的问题，我们都是解决从货币到非货币，再从非货币回到货币这个过程中，解决的是不确定性，这个不确定有很多，拿地的不确定性、融资的不确定性、投资的不确定性、收益的不确定性，怎么能把不确定解决好了，你最终才可以在市场上得到更大的发展。

　　整个的新的经济来讲，我觉得从地产来，没有资格说这句话，我们怎么利用和适应数字经济带来的红利，能够为地产行业添砖加瓦，这是我们要思考的，还有一个概念叫价值链，财务的价值链非常的重要，决定企业的核心竞争力，这个财务的核心竞争力决定企业能够走多远，一个企业要想做好，财务价值链上一定要做好，资本、投资、收益，从资本的角度推动这件事情。最终还有一个业绩评价。

　　第二个分享的是EVA，你资本的成本一上升之后EVA是下降的，这个事情很多房企做的不是特别好，资本结构出了问题，第二个问题就是现金流量，四个要素就是流量、流程、流向、流速。一个开发企业，尤其现在拼刺刀前百强的开发企业主要解决这四个问题是流量、流程、流向、流速，这是我们想分享的第二个，财务上的常识。

　　第三个就是增长。每一个企业都要解决增长的问题，尤其中国的企业，国外我们每年增长3%，我挺开心的，我现在每年增长20%发现落后了，增长是最大的问题，财务角度什么是增长？企业利润率 x 资产周转率 x 融资杠杆率 x 收益留存率，企业利润率整个市场都在下滑。周转的速度也不可能太快，房子不是一天盖起来的，再快得需要一年半的时间。

　　所以你会发现你如果想增长的快很简单，我们加杠杆，融资的杠杆率越多企业增长率越快，中国百强房企拼的融资的杠杆，谁借的钱越多发展越快，今天要感谢央行推出了345的新政，能够把房企的速度降一降，去伪存真的过程大家开始想了，我少借点钱，怎么发展快，倒逼从融资杠杆上升变成从利润增长的上升。还有收益留存率，能不能在社会上融资，可持续增长的好企业不是杠杆越高越好，把那三个东西往上走一走，杠杆往下走一走，这才是最佳，市场上有十家、八家的企业按照这个思路在做，很遗憾大部分的企业80%的企业做不到这一点，这个需要我们长期思考的尝试。

　　第二个是融资的常识。融资的过程当中，我也在总结，最好的就是领导说的话，左边那位领导说的做生意要本钱，意思就是自有资金超过30%，没有的话还想拿地，这个就出问题，这个是我们一个需要敬畏的地方。

　　例如马云所说的，尤其土地这一方非常明显，我们必须有土地，我去抵押、典当，才能拿到资金，这件事情我相信在明年的时候可能发生一些翻天覆地的变化，因为现在325的新政要求你从融资的思维转向投资的思维了，金融机构不能再做抵押了，你要做投资，你要打破刚性兑付，你做抵押就不是投资，是融资，现在增加的是投资信托额度，你不许抵押了。

　　这是我年会的时候极力推的，我们要符合这十条我们再去拿钱，不符合就不要拿钱，要克制，不克制的话，你的企业家的行为会走样、变样，变样的结果不是一个健康的结果。所以我们当有一个项目的时候，你去看看符不符合这个市场，符合的话我们再拿钱，不符合没有关系，自有资金拿，我认了，这才是健康的资本结构需要的体现。

　　第三个就是私募常识，五年前我在内部创业搞了一个私募平台，最终走到了接近40亿的规模，做了大量的私募工作和投资的工作。我发现私募的思维和地产的思维确实有一些相关性的，我们结合现在的形势给大家总结五条，首先私募慢慢走向投资的逻辑，不是你再给开发商一个放贷的逻辑，思维的转变。

　　第三个你要从原来的融资性的思维转成投资性的思维，你需要信息公开，需要决策等等这些事情，你把内功练好了，才能随着金融机构的投资思维的转化，跟着一起转投资性的思维。今天你再拿一块地的时候不是100%是老板的地，这块是开发商的，也不是开发商的，是金融机构的，是职员的，是合作伙伴的，整个你行业上的价值链，决定了你这个资产到底怎么做，所以我认为，资管型的开发商是我们应对345新政一个必由之路，最终从融资性思维转向投资性的思维。这是第一部分回归常识。

　　第二就是345新政的一些影响。这个大家说的很多，我就不说了，整个三条红线对于整个行业来说压力非常大，压力的背景下我们怎么破局？怎么应对？我把前50强的35罗列了一下，发现其实踩一条线，或者没有踩线的基本都是央企、国企，他们财务相对健康一点，融资的手段很多，踩三条线的市场觉得稍微基激进一些，因为你要有驾驭杠杆的能力你才能在市场上打拼，如果你一分钱不想借你不是好学生，一点钱不借也不合适，借多了也不合适，要把握平衡，踩一条两条的把握了这个平衡，这是我额外的观点。

　　为什么会出现这个东西？一个三年前的资管新规出现，一个宏观调控宏观审慎的原则，到今年为止上周发保险的约定等等，我发现整个跟开发有关的所有的金融路径基本都被堵死了。第二个我们形势反思，一个确实我认为345新政出来之后给开发商非常好的政策指引，第二有政府机关、监管部门给你颁布这样的一个限制性的规定，恰恰是保护了这个行业，昨天有人跟我说是这样的，我们叫限价保量，今年房地产的销售额、投资额还是跟去年差不多的，没有太大的变化，是不是因为限价，价格限制住了，量没有减少，这个变得很健康了江南APP官方网站，我觉得应该感谢监管。

　　第二部分三条红线基本形成了一个闭环的体系，这样的闭环体系并没有把所有的路堵死，还是有一些发展的余地在，发展的余地在哪里？我们稍候会多交流。

　　之前刚才说的，按照融资性的思维，现在高杠杆不行了，你要做高周转，高收益也不行了，高周转没有太多的余量，我们高ROE也会发生一些变化，这种高ROE我认为没有必要太高ROE，高ROE的结果随便来一个人有点钱就注册一个房地产公司，这个市场不需要这么多的房地产公司，这一定是市场出清的过程。

　　下一部分是一个破局的方列，这体现术。怎么解决345的财务指标，如果做地产可以看一看，一说杠杆增加了，这个你指标就下来了，这完全说的术，而且是合法的术。第二是增加非债务形成的现金备用金余额：资产负债表管理。第三增加无息负债融资的比重：不承担利息的保理融资。第四增加长期债务比重：开发的应用、经营物业贷。第五增加少数股权的比重：并表的股权合作、股权基金创新。最后一个是减少分红、拓展战投，这是一个我认为应对345的术。

　　说到底，资管新规留了一个口子，真实的股权投资，这个无论民间的角度，从监管的角度，还是从各个机构的角度，我认为这个都是监管鼓励的行业，我跟不同的机构我们去沟通的时候，我现在没有听到任何一个监管部门领导说真实股权投资的钱不能拿地，我认为这个是未来一个发展方向。真股权投资我们当时搞了一个几十亿的基金，也做了一些创新。

　　进阶的方向第一给与更大更多小股操盘并表的会计认定空间；第二是改变债性思维，采纳更多股性思维的融资策略；第三做好自有资金储备，减少前融，加大开发；第四是培育更多的股权资本合作方；最后一个拓展直投资金的更多合作，减少持牌机构的前融规模。

　　资产管理型开发商做的是什么？聚焦房地产价值链，基于绿色科技地产核心竞争力的，财富管理、资产管理及资源整合的价值链平台完全按照投资和资本的思维做的这么一个想法。

　　基于此分内源性和外源性的资金，之前开发商的融资是找银行借钱，只有把内源和外源做到平衡才能够向企业价值最大化发展，我认为未来融资的项目首先要有一个自有资金和真股权投资的资金一起合作，寻找到信托，再到银行开发，最后到企业自由现金流量。

　　基于此我们会聚焦财务的价值链，业务是一个层面，资本和财务是另外一个层面，只有业务和资本双轮驱动企业才会发展良好，尤其是企业内部的公司财务要在战略、资本、资金管理等等，各方面打造一个闭环，这些闭环是企业核心竞争力的体现，没有竞争力在市场上打拼非常痛苦。

　　基于这样财务上的，一个财务平衡的增长，再加上业务的平衡增长，支持的是企业价值的增长，下面是企业的财务价值链进行一个对接。

　　我们结合自己的企业战略，用你自己的战略，企业自己的愿景对照企业的战略，还有业绩、还有业务模型最终推导的是企业年度的战略经营目标，这个经营目标首先最下面一定是企业有一个金融资本支撑，金融资本的支撑推导出来土地投资计划，我发现很多土地投资计划和金融融资计划是脱节的，没有结合在一起，这是很危险的，我们今年出了很多负面的案例，所以最终我认为每家开发商都是1千亿、2千亿，甚至上万亿的资管平台，这个资管平台要慢慢变成资管思维，基于资管思维，企业在金融和资本上的流程和这个运作决定了企业发展的一个未来。

　　这样的一个流程和运作最终聚焦到秘书长下一次要准备的人力资源的会议，最终是人决定我们这个资源、资本的这个发展。