江南APP官方网站地产投资岗都应该看的一篇好文最近宋都退地事件传得纷纷扬扬，先是祥生发公告澄清，紧接着宋都寄送律师函索赔，好好的合作怎么就到如此地步了呢？合作开发一般都会经历什么样的阶段，又会有什么分歧点？今天，牧诗地产圈的小编就为大家分享老岳的一篇文章。

　　最近朋友圈各种令人惊讶的新闻特别多，其中两个是我们投拓人应该比较感兴趣的，一是各大城市土拍陆续延期土地集体回家打折的新闻，如上海、深圳、天津、青岛等；再就是土拍宋都退地事件。

　　前者话题比较火爆，各种媒体已经解读得相当到位，我们不过多讨论了，今天主要从后者开始谈起......

　　根据宋都企业的阐述，此番退地并非企业决策草率，冲动拍地后反悔，也并非拍地前后市场有了重大变化，既然这样，那是因为……？

　　2021年5月7日，宋都通过浙江土地交易系统最终以17.83亿元价格取得8号地。没想到拿地后的第6天即5月13日，宋都方接到祥生方的电话，不再参与本次合作。

　　2021年5月8日，宋都方竞得12号地，并一直与浙江宝龙勾对合作事宜，5月12日宝龙明确否定合作事项。

　　说好的联合拿地，结果中途被两个合作方放弃，资金支出一下超出企业预算，经过慎重决策，宋都决定放弃8号地块。

　　退地真实的原因或许很复杂，笔者相信除了合作方变卦、资金压力变大的原因之外，可能还有其他不便明说的(di)原(tai)因(gui ),这里不做更多讨论。

　　不过宋都的企业合作之殇，笔者作为一个饱受合作项目折磨的亲历者，真是是深有同感，今天来探讨下。

　　结婚，男女双方得互相看对眼，有共同价值观。联合拿地的企业双方呢，也得有相合的企业文化，并且还得对目标地块的价格价值达成共识。

　　先拍地再找资金的企业，就好比置办好家业等待女士嫁入的男方，需要好好宣传好自己的家底，包括地块条件、区域市场等，才会有心仪的姑娘带着嫁妆（资金）加入。

　　双方少不了发生一些相处上的小摩擦、以及过日子的盘算冲突。包括权限管控、流程审批、项目定价、资金调配等。

　　这个阶段比较繁琐，但是目标是一致的，那就是保证项目快速实现销售回款保证项目公司有更高利润，所以很多事情在沟通的时候，多提一句 都是为了更好推进项目，彼此的磕磕绊绊一般能通融。

　　双方各自有一本小九九，各方都希望按照自己理想的计算方式去分配利润。总利润锁定的情况下，对方多拿钱，就意味着自己损失，所以必须分毫必争。

　　宋都就是在结婚阶段掉入坑里，就像是一个被悔婚的男青年，得知女方不同意带嫁妆入伙了，只能把负担太重的家业退掉求生存。

　　在结婚阶段，宋都因为合作方变卦，无奈损失5000万的保证金，这是一笔不小的数字，就这么轻易打了水漂，可谓损失惨重。

　　实操案例:某项目位于某大都市周边，占地200亩，含税货值35亿元，甲乙双方占股 60%: 40%, 甲方操盘，项目顺利开盘销售，因战略原因乙方需要模拟清算退出，因此双方需要对于模拟退出的股权对价进行确定。

　　万万没想到的是，在货值和成本基本一致的前提下，仅仅因为双方测算原则不同，净利润总额竟然相差2.2亿元，明明一个赚钱的好项目，硬生生的算成了赔钱项目，笔者代表的乙方都惊呆了！

　　一般来说，合作项目中营销费率一般对操盘方采取率包干制，锁定固定税率后，结余的部分奖励合作方，超出部分操盘方来承担。

　　看到这里，很多人会说，这个费率不高啊，但是大家并不了解，项目所在区域的市场环境，其中有一种表外“电商费用” 是营销费用的主要构成。

　　房产销售中，地产商一般会和第三方电商平台进行合作，客户通过参加“1万抵2万”或者 ”2万抵5万“的营销活动，向第三方平台支付一笔费用。

　　这笔费用由购房者承担，可以用于支付营销过程中的代理费，但不会进入开发商账户，所以称之为”表外“费用。

　　举个例子，开发商收取房价200万，电商费用2万，实际上客户支付的总房款是202万，其中200万在开发商表内。

　　然而，在计算退出的过程中，甲方的测算前提突然将营销费率提高到8.5%（其中代理费6%江南APP官方网站，售楼处建造费1%, 其他为推广费及物业费等），仅此一项，35亿元的货值前提下，营销费率提高6%,算下来就提高了1.9亿元；

　　原因为何？经沟通，甲方称国家政策有规定不能收取电商费用，所以营销费率大幅提高，经过他们计算，需要由原来的2%提高到8.5%。

　　对此，乙方表示不能认同，乙方的观点为早期的定价原则是在含电商的前提下制定的，如果电商费用转为表内，那么售价体系需要做相应调整。

　　继续以前面的例子进行说明江南APP官方网站，客户承担的总房价是202万元是保持不变的，只是原来模式下价格是拆分为200万+2万，现在不做拆分了，统一由开发商收取202万而已。

　　32亿不含税货值，初步估算3%预缴，增值税预缴金额9600万；而在清算阶段，销项税额1.8亿元，抵扣进项税额1.25亿元，因此需要缴纳的增值税额为5600万元；

　　但是如果增值税不可退税，那么9600万-5600万=4000万的差异部分，就需要从利润表中扣除了，因此再次减少利润4000万；

　　关于土增税和所得税，本案例中土增税双方计算原则一致，采用较大的预征额进行计算，即（含税货值-增值税预征额）*2%，土增税额基本一致；

　　而所得税二者都采用了清缴口径，即当期利润额的25%，因双方利润额差异较大，导致所得税乙方高出很多；

　　在退税难度差异上面，笔者也咨询了一下财务，增值税原则清晰，相对而言难度最低，土增税和所得税难度比较大一些，因此以上计算原则是考虑了这些因素的。

　　人员管理费用，一般会在项目公司中按照各自派驻的人员个数计算，比如甲方操盘，派驻15个人员，乙方辅助操盘，派驻5个人江南APP官方网站，双方按照工资标准XX万进行计提。

　　项目特殊之处就在于，虽然是一个项目一套班子，但是因为项目公司有2个，没有想到的是甲方计算原则下，人员管理费采取累计制度，2个公司算两遍，好吧，管理费用又增加了1000多万，乙方已经没脾气了，随意吧，已经不差这点了……

　　看到这里，大家可能有疑问了，营销费部分差异1.9亿元，增值税差异4000万，管理费差异1000万，光这几项的差异就2.4亿元了啊，怎么最终总利润差异2.2亿元呢？

　　笔者说明一下: 以上几个因素的差异对利润的影响不能简单叠加，因为按照乙方测算前提，项目是赚钱的，而甲方测算项目为亏损项目，因此乙方的所得税高出了2000多万。

　　所以综合下来，甲方测算原则下，利润少了2.2亿元, 其他的点就不一一列举了，以上计算原则，大家意见如何呢？